Поиск недвижимости
 
Расположение
 
 
  
 
 
Стоимость недвижимости в евро
от
до
Кол-во спален
 
 
 
 
 

ПРОЦЕСС ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ, ОФОРМЛЕНИЕ В СОБСТВЕННОСТЬ, РАСХОДЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

ПРОЦЕСС ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ

ОФОРМЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТИ

РАСХОДЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В БОЛГАРИИ



Итак, Вы приняли решение стать счастливым обладателем недвижимости в Болгарии. Поздравляем Вас! Мы всегда рады Вам в этом помочь.

Процесс покупки недвижимости в Болгарии достаточно прост. Он состоит из двух основных этапов – заключения Предварительного договора купли-продажи между продавцом и покупателем и оформления Нотариального акта устанавливающего право собственности на объект недвижимости.

Российские граждане могут покупать недвижимость в Болгарии, однако законодательство страны запрещает иностранцам приобретение земельных участков, покупка которых возможна только юридическими лицами.

Апартаменты в Болгарии можно приобретать без ограничений, так как они продаются без земли, но с правом строительства на участке, на котором находится здание.
Дома в Болгарии могут приобретать те же лица, которые имеют право покупки апартаментов. Но землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. В качестве выхода из положения, для приобретения земли обычно регистрируют юридическое лицо в Болгарии или заключают договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату с физическим лицом. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть (до 1 - 10%), поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке дома для периодических краткосрочных приездов, например, для летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на физическое лицо, участок земли лучше оформить на юридическое лицо. Будут составлены 2 нотариальных акта: на здание и на участок земли.

Как правило, в качестве юридического лица, открытого для покупки земли, служит Общество с ограниченной ответственностью или, по-болгарски, ООД.
Открыть ООД просто и быстро (для открытия ООД достаточно 5 левов на расчетном счете). Содержание ООД, открытого для оформления земельного участка, обходится владельцу примерно в 200- 250 евро в год, которые необходимы для оформления годового отчета и уплаты небольших местных налогов. Также, за купленный участок земли нужно ежегодно вносить налог, размер которого исчисляется от кадастровой оценки, а не от рыночной стоимости земельного участка.

Для оформления сделки покупателю потребуется только заграничный паспорт. Если вы состоите в браке, то Ваш супруг автоматически становиться совладельцем жилья. Фактически, без него можно приобрести жилье, а вот для продажи понадобиться его согласие.

В ниже следующей статье мы поэтапно рассмотрим весь процесс покупки недвижимости в Болгарии.

1. Выбор объекта

Изначально мы советуем обдумать - как Вы собираетесь использовать Вашу недвижимость в Болгарии. Для постоянного проживания, для сезонного отдыха, для сдачи в аренду, в качестве инвестиции, а может для всего вместе... Еще намаловажный вопрос - тип подходящей Вам недвижимости, это может быть студия (однокомнатная квартира с совмещенной кухней), апартамент с одной спальней (двухкомнатная квартира, где кухня совмещена с гостинной), апартамент с двумя спальнями, с тремя спальнями, либо это отдельный дом с бассейном или без, либо таунхаус. В зависимости от всех Ваших критериев, наши консультанты предложат Вам варианты подходящей Вам недвижимости, порекомендуют район, где Вам будет комфортно использовать Ваш дом или квартиру. Наши сотрудники подробно расскажут Вам о каждом заинтересовавшем Вас объекте недвижимости, об его особенностях и инфраструктуре, покажут Вам фото и видео объектов и районов, которые Вам оптимально подходят, но конечно, лучше "один раз увидеть, чем сто раз услышать", поэтому всем нашим клиентам мы всегда рекомендуем отправиться в бесплатную смотровую поездку в Болгарию.

2. Смотровая поездка 

Для того чтобы отправиться в бесплатную смотровую поездку в Болгарию, Вам необходимы: действующий загранпаспорт, 2-3 свободных дня и, конечно же, желание приобрести недвижимость в Болгарии. Мы полностью берем на себя: оформление визы, подбор авиабилетов, трансфер, бронь отеля, показы недвижимости, культурно-ознакомительную программу, консультации по любым вопросам. Изначально Вы оплачиваете поездку самостоятельно, получается, примерно, 13 000 руб. на человека, а, в случае, приобретения недвижимости - эту сумму мы Вам возвращаем. Таким образом, смотровая поездка получается бесплатной для наших клиентов, а в случае не приобретения недвижимости, никто никому ничего не должен. Подробнее о смотровой поездке

3. Условия покупки, порядок оплаты

После того как Вы выберете свой объект, мы начинаем переговоры об условиях покупки и порядке оплаты недвижимости. Порядок оплаты устанавливается с застройщиком в каждом конкретном случае, нередко он зависит от степени готовности объекта, а также от возможностей покупателя. Если Вы готовы оплатить всю сумму сразу, в некоторых объектах недвижимости, за такой способ оплаты предусмотрена скидка или подарок, например, полная меблировка квартиры. Для строящихся объектов актуальна беспроцентная рассрочка платежа сроком от 1 до 2 лет. Можно привязать порядок оплаты к этапам строительства, например: 30% после при подписании Предварительного договора, 30% при завершении грубого строительства, 30% при завершении чистовой отделки, 10% при заселении и оформлении Нотариального акта. Оплата производится по безналичному расчету. Перевести сумму можно в евро, как из российского банка, так и из болгарского. 

4. Резервирование объекта

Как только мы полностью обсудим все условия покупки: цену, порядок оплаты, степень завершенности объекта, срок сдачи в эксплуатацию строящегося объекта, наличие или отсутствие меблировки и т.п., объект недвижимости нужно будет зарезервировать. Составляется договор резервирования и покупателем выплачивается резервационный взнос. Обычно взнос выплачивается в Болгарии или экспресс-переводом из РФ. Резервационный взнос составляет обычно 1000 - 2000 евро - в зависимости от цены объекта, и является основанием для снятия выбранного объекта недвижимости с продажи и фиксирования цены. Сумма резервации засчитывается, когда осуществляется первый платеж. Резервация действительна в течение 2-5 недель, в зависимости от договоренности с продавцом, после чего предполагается оплата первого взноса. В случае, если планы покупателя после резервирования изменились, резервационный взнос переносится на любой другой объект, либо мы возвращаем его покупателю, с вычетом издержек.

5. Заключение Предварительного договора

После подписания Вами резервационного договора, мы приступаем к изготовлению Предварительного договора. Предварительный договор купли-продажи регламентирует права и обязанности сторон - продавца и покупателя. В нем оговариваются важнейшие условия сделки, которые позже переносятся в Нотариальный акт, а именно: подробное описание покупаемого объекта недвижимости, цена объекта, адрес, площадь, а также данные продавца и покупателя, данные о разрешении на строительство объекта от застройщика, сроки и условия оплаты, срок сдачи объекта в эксплуатацию, если он приобретается на стадии строительства, срок передачи жилья в собственность, штрафные санкции за невыполнение обязательств. Данный договор составляется юристом на двух языках, русском и болгарском и подписывается клиентом и продавцом, после чего возможна оплата клиентом первого взноса, а затем и последующих. По желанию сторон данный договор может не заключаться. В таком случае сразу оформляется Нотариальный акт о передаче собственности и получение права распоряжаться недвижимым имуществом. Но это актуально лишь тогда, когда покупатель готов сразу оплатить всю стоимость объекта. При заключении Предварительного договора купли-продажи недвижимости, для строящихся объектов мы всегда предлагаем нашим клиентам ознакомиться с разрешительной документацией на право строительства. 


6. Оформление собственности - Нотариальный акт

Нотариальный акт – это документ, подтверждающий Ваши права владения объектом недвижимости в Болгарии. Его получение является возможным только после полной оплаты объекта. Выдает этот документ Нотариус по местонахождению недвижимого имущества. Когда покупателем оплачена вся сумма или большая ее часть, назначается дата нотариального оформления недвижимости. Дата согласовывается с нотариусом, продавцом и покупателем.

На нотариальном оформлении покупатель может присутствовать лично, либо может сделать доверенность на нашего юриста на подписание Нотариального акта от его имени. Если Вы решите присутствовать лично, по Вашему желанию, на всех этапах оформления Вас будут сопровождать наши сотрудники.  

Теперь подробнее.

Покупатель - Вы или лицо, представляющее Ваши интересы (родственник или юрист), должен явиться на подписание договора в назначенное время. Покупатель, если присутствует сам - должен иметь при себе: документ, удостоверяющий личность, если Вы не смогли присутствовать сами, Ваше доверенное лицо предъявляет Нотариальную доверенность на представление Ваших интересов. Если покупка оформляется на юридическое лицо, то необходимо иметь учредительные документы на организацию. 

Продавец должен предоставить - выписку из Государственного регистра недвижимого имущества и документ из территориальной налоговой инспекции - государственную оценку стоимости объекта. Выписка из Государственного регистра подтверждает права Продавца на собственность данного объекта. В этом юридическом документе также указана «чистота» объекта: не находится ли он в залоге или аренде, не стоит ли запрет на продажу, открыты ли судебные дела. 

Государственная оценка устанавливает налоговую стоимость объекта. Обычно она составляет 30-40% от рыночной стоимости. От этой стоимости будут исчисляться налоговые платежи.

Участники сделки подписывают Нотариальный акт. Нотариус заверяет подписи и передает его Судье в районный суд для того, чтобы Судья внес изменения о собственнике объекта в Государственном реестре недвижимого имущества республики Болгария. Обычно этот процесс занимает около 5 рабочих дней. Отметка о вписывании также делается и на самом Нотариальном акте. После этого Вы становитесь полноправным владельцем недвижимости в Болгарии.

Затраты на нотариальное оформление составляют примерно 3-5 % от налоговой стоимости объекта, налоговая стоимость - составляет 30-40 % от рыночной стоимости. Таким образом, затраты на оформление составляют примерно, 2% от реальной стоимости недвижимости.

После подписания Нотариального акта предстоит его регистрация в районном суде, получение статистического номера в службе БУЛСТАТ, регистрация недвижимости в налоговой и кадастровой службах. 

Следующий этап - получение статистического номера в службе БУЛСТАТ, регистрация недвижимости в налоговой и кадастровой службах.

7. Получение статистического номера в службе БУЛСТАТ, регистрация недвижимости в налоговой и кадастровой службах

Итак, далее Вам нужно поставить купленный объект на учет в Агентстве по вписываниям БУЛСТАТ и в налоговой инспекции Болгарии. Обычно всем этим занимаются наши юристы, но при желании, Вы можете сделать это самостоятельно. Что из себя представляют эти инстанции?

Булстат – болгарская статистическая служба учета иностранцев. После регистрации Вам будет выдана пластиковая карточка с идентификационным номером. Она заменяет ЕГН (единый гражданский номер) граждан Болгарии или иностранцев, получивших разрешение на постоянное место жительства (ПМЖ) и ЛНЧ (личен номер на чужденец) иностранцев с видом на жительство (ВНЖ).

Процедура по регистрации в Булстат должна быть осуществлена не позднее 7 дней с момента получения нотариального акта. Она занимает всего 5-10 минут. Вы должны прийти в территориальное Агентство по вписываниям со своими документами на недвижимость и получить временное удостоверение с номером Булстат. Этот номер Вам пригодится в налоговой службе. Сама карточка БУЛСТАТ будет готова через месяц.

Для того чтобы Вы смогли своевременно уплачивать налог на Ваше имущества. Вам предстоит задекларировать его в местной налоговой службе (НАП). Законодательство требует сделать это в течение 2 календарных месяцев с момента получения Нотариального акта. В декларации указываются полные данные Вашей недвижимости: дата завершения строительства объекта, строительные материалы, особенности конструкции здания, площадь, этаж и стоимость.

Сотрудники нашей компании будут помогать Вам на каждом этапе совершения сделки и оформления недвижимости. А если у Вас возникли вопросы, задайте их нам прямо сейчас по телефону 8 (495) 506 85 03.


8. Расходы на недвижимость

Расходы при оформлении:

Расходы при оформлении считаются в процентном соотношении от налоговой стоимости объекта - налоговая стоимость составляет 30-40% от реальной рыночной стоимости.

1. Нотариальные расходы - считаются по нотариальному тарифу. Составляют примерно 1,5 % от налоговой стоимости.

2. Налог на оформление. Ставка налога определяется местным муниципалитетом, но есть ограничения: минимальный размер налога 2 % , максимальный размер – 4%.

3.Такса вписывания + нотариальные сборы + услуги переводчика – составляют незначительную сумму менее 1% от налоговой стоимости.

В общей сложности расходы при покупке недвижимости составляют около 4,5 % от налоговой стоимости.

Услуги юриста по регистрации недвижимости в службе БУЛСТАТ и в налоговой инспекции оплачиваются дополнительно. Обычно это примерно 100 -150 Евро.

(Эти расходы не обязательны, а в БУЛСТАТ и в налоговой инспекции можно зарегистрировать самостоятельно, однако, как правило, все пользуются услугами юриста.)

Ежегодные налоги на недвижимость в Болгарии:

Годовой налог на недвижимость — 0.2% от налоговой оценки купленной недвижимости.

Налог на вывоз бытовых отходов — 0.15% от налоговой оценки купленной недвижимости.

Обслуживание жилого комплекса управляющей компанией:

В сервисное обслуживание, которое производит Ваша управляющая компания, входит своевременная уборка территории, обслуживание бассейнов, освещение, озеленение, круглосуточная охрана, техническая поддержка и менеджмент всего комплекса. Обычно она составляет 4-12 евро за м² в год.

Коммунальные платежи:

На коммунальные услуги в месяц уходит примерно 80–120 евро зимой и 70–90 — летом.

Центральные отопительные системы в Болгарии работают за счет электричества, газа, жидкого (нефти) и твердого (древесина) горючего. Зимой на электрическое отопление средней квартиры 100 м² - уходит примерно 100 евро в месяц, на использование системы отопления на основе нефти — 50 евро, на отопление дровами — 25 евро. Газовое отопление для дома площадью 200 м² обходится примерно в 150 евро в месяц.

При пользовании освещением, электрическими плитой и котлом, на электроэнергию уходит от 30 до 150 евро в месяц. Сумма зависит от объема потребления и площади дома.

Плата за воду составляет 5–8 евро в месяц.

У Вас появились вопросы, задайте их нам прямо сейчас по телефону 8 (495) 506 85 03.

Приступить к просмотру вариантов недвижимости

 

Задайте Ваш вопрос или запишитесь на бесплатную консультацию и подбор недвижимости в Болгарии.

Телефон: 8 (495) 506 85 03
На сайте представлены не все объекты нашей базы, укажите параметры недвижимости, которую Вы ищете и наши специалисты свяжутся с Вами в ближайшее время.

введите телефон
введите e-mail
* - поля для обязательного заполнения
Телефону
 
E-mail
14 и 15 октября 2016
11 и 12 ноября 2016

Новости

 

Закажите обратный звонок

Оставьте свой номер телефона. Мы Вам перезвоним.

 

* - обязательные поля


 

Спасибо! Ваша заявка принята!

 

Задайте Ваш вопрос


введите телефон
введите e-mail
* - поля для обязательного заполнения
Телефону
 
E-mail